Les erreurs à éviter lors de la souscription d’un prêt hypothécaire

1. Une mauvaise évaluation de sa capacité d’emprunt

De nombreux emprunteurs estiment approximativement le montant qu’ils peuvent obtenir, souvent en se basant uniquement sur leur revenu mensuel ou en s’aidant des simulateurs en ligne. Or, les banques belges tiennent compte de nombreux éléments dans l’analyse du dossier : composition du ménage, crédits en cours, charges fixes, type de revenus, stabilité professionnelle, etc. La règle généralement appliquée est que le taux d’endettement ne doit pas dépasser 33 % des revenus nets.

Une analyse préalable par un professionnel permet d’éviter de formuler une demande irréaliste, d’adapter le projet immobilier en fonction de ses moyens réels et de ne pas perdre de temps dans des démarches vouées à l’échec.

2. La sous-estimation des frais liés à l’achat

Une autre erreur fréquente concerne la sous-estimation des frais annexes à l’achat immobilier. En Belgique, ceux-ci peuvent représenter jusqu’à 12 à 15 % du prix du bien, en fonction de la région et du type de financement. Ces frais incluent les droits d’enregistrement, les honoraires du notaire, les frais de dossier, les frais d’inscription hypothécaire, l’assurance solde restant dû et, le cas échéant, la TVA pour les biens neufs.

Il est donc indispensable d’intégrer ces éléments dans son budget global dès le départ, afin d’éviter les mauvaises surprises.

3. L’absence de comparaison entre les offres

Beaucoup d’emprunteurs commettent également l’erreur de se précipiter sur la première offre reçue, souvent celle de leur banque habituelle. Par habitude ou par crainte de démarches administratives supplémentaires, ils renoncent à comparer les conditions proposées par d’autres établissements. Pourtant, les écarts de taux, de durée et de flexibilité peuvent être significatifs d’un organisme à l’autre.

Il n’est pas rare que les banques conditionnent leurs offres à la souscription de produits complémentaires (assurance incendie, compte à vue, carte de crédit), ce qui peut réduire artificiellement le taux affiché mais augmenter le coût global du crédit. Un courtier peut alors vous aider à comparer objectivement plusieurs propositions, sans biais, et négocier en votre nom les meilleures conditions auprès de plusieurs partenaires.

4. La négligence de l’assurance emprunteur

La quatrième erreur courante est de négliger l’assurance solde restant dû. Bien que non imposée légalement, cette assurance est systématiquement exigée par les banques pour couvrir le remboursement du capital en cas de décès de l’emprunteur. De nombreux clients acceptent automatiquement l’assurance proposée par la banque, sans chercher d’alternatives.

Pourtant, depuis 2024, la réglementation belge protège davantage les emprunteurs : changer d’assureur n’entraîne plus de pénalisation par la banque, ni de modification du taux, ni de frais supplémentaires. Il est donc dans l’intérêt de l’emprunteur de faire jouer la concurrence. Un courtier peut vous proposer des offres souvent plus compétitives et plus souples en termes de couverture.

5. L’absence de marge de sécurité financière

Enfin, beaucoup sous-estiment l’importance de prévoir une marge de sécurité. Emprunter au maximum de ses capacités sans conserver de réserve financière peut poser problème en cas d’imprévu : travaux urgents, changement de situation professionnelle ou familiale, ou encore hausse des charges.

Bien qu’aucune loi n’impose une telle réserve, il est fortement recommandé de ne pas engager la totalité de son budget dans l’acquisition du bien.

Conclusion : s’entourer de bons conseils pour éviter les pièges

Souscrire un prêt immobilier est un engagement de long terme qui nécessite de la préparation ainsi qu’un bon suivi. En évitant ces erreurs fréquentes, l’emprunteur augmente considérablement ses chances d’obtenir un financement avantageux et durable, en toute sérénité.

Vous avez un projet immobilier en cours ou à l’étude ? N’hésitez pas à contacter nos courtiers en crédits pour une analyse approfondie de votre situation personnelle.